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房地产全面实时价值评估

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周天华

世界“新一代”的科学的经济管理学科专业理论奠基人,计算机自动

化价值管理专利发明人。

通过找到现实社会客观上的一切商品的全面统一实时价值及价值规律

形成的“价值经济管理学新体系”系列专著 62 个分册,破解现行整个经济

管理学科专业理论各种“之谜” ,使之成为该体系下的一个“特例” 。在此

基础上,建立整个世界的永久性的健康态的经济社会。

2008 年,亚太投资年会提名授予“世界华人十大科技发明奖” 。

现任国际价值中心首席专家。曾任中国中央编译局首席执行副主编、

美国林肯大学(中国区)博士生导师。

人生格言:只惟实,不惟书,奉献社会为己任。

内容提要

本书主要内容包括:商品的全面统一实时价值理论概述、世界一切商

品全面统一实时价值评估计公式、房地产、房地产投入价值评估、房地产

剩余价值评估、房地产全面价值评估及房地产全面价值实时评估等。历经 8

年时间写作完成。

其中前两章是价值公理及公式推导,构成每一分册的共同理论奠基,

在此基础上形成房地产全面实时价值评估的整套理论体系。

此外,为满足世界各国对本系列书的学习上的需要,由国际价值出版

社以纸版、电子版、远程教学视频录象等各种形式的近百种语言向世界出

版发行, 读者可以通过 http://www.valuezhou. com 美国网站 “在线阅读” 、 “点

击下载” ,同时可以下载“全球经济一网通系统”系列软件等。

本书特点

本书使用 “世界一切商品全面统一价值评估计算公式” 以及计算机 “全

球经济一网通系统——房地产总价值、剩余价值每日实时评估显示预测系

统”对房地产实施一般“商品”意义上的全面统一实时价值评估,使评估

出来的结果能够与其他所有商品一起进行买卖交易,纠正现行手工片面价

值评估带来的各种误导。带来房地产交易中的全面正确价值判断,做出正

确的房地产投资决策。

价值宣言

大家知道,自人类社会商品形成 8000 多年以来,纸币社会形成 1000

多年以来,特别是市场经济社会三四百年时间以来,世界各国普遍存在各

种经济及管理上的各种病态现象“综合症” ,带来人类社会的大灾难以及生

活上的痛苦不堪。如:国民经济 GDP 核算体系的“片面性”带来的社会经

济的“周期性” 、环境污染日趋严重,影响人类自身的生存与发展;通货膨

胀、通货紧缩成为社会金融“皮肤病” ,带来社会经济的常态下的“感冒”

或“发烧;特别是两次大的世界金融危机,导致两次经济危机及两次世界

大战,带来生灵涂炭,流离失所,甚至影响到几百年的世界经济。而 2007

年末暴发的世界第三次金融危机,到了 2015 年的今天,历经八年时间仍然

在持续当中,世界各国人民都感同身受。而对于目前正在世界上演的高通

货膨胀下的金融危机,也更是令世人百思不得其解。

此外,还有失业问题也是历来世界各国总统、政要们发愁的大事,甚

至在国际经济一体化的社会中,国际贸易原理还存在“之谜” ,知识经济时

代,知识产权的价值无法得到全面正确的价值评估,而所有资产价值评估

计算公式“之谜” ,导致国民经济运行过程中的价值判断上的釜底抽薪……

痛定思痛, 需要我们认真加以反思, 出现这种现象的根源到底在哪里?

怎么样找到切实科学有效的经济管理学科专业理论,对此加以解决。

为此需要我们找到符合科学研究的方法来形成科学的经济管理学科专

业理论。

大家知道,各门自然科学都是从所研究领域的各种不同现象中抽筋拔

骨地抽象出“全部共同抽象的本质” ,作为研究对象及理论“核心” ,形成

全面而系统化的理论体系,并且通过实验室实验,走向社会,带来“实用

性” ,形成“科学” 。例如,数学理论,并不是研究具体的事物的“数”或

“形” , 而是从一切事物的 “全部共同抽象的本质” 中抽筋拔骨地抽象出 “数”

或“形” ,形成全面而系统化的理论体系,经过实验室实验验证,走向社会,

带来实用性,形成科学的学科专业。此外还有化学、生物、医学、药学、

1

动物、植物、物理学……也是从一切不同形式的各种物质中抽筋拔骨地抽

象出 100 多种化学元素,作为研究对象及理论“核心” ,形成全面而系统化

的理论体系,并且使用实验室实验后,走向社会,带来“实用性” ,形成科

学的学科专业……

同样的,作为市场经济社会的经济管理学科专业理论,要想变成“实

用” 、 “科学” ,也要从一切商品中找到“全部共同抽象的本质” ,作为研究

对象及理论“核心” 。这个一切商品的“全部共同抽象的本质” ,我们称为

商品的“价值” ,并且商品的价值具有一定的规律性。这样,市场经济社会

的经济管理学科专业理论毫无疑问地要以现实社会客观上的一切商品的全

面价值及价值规律作为研究对象及理论“核心” ,才能带来类似于数学、化

学、生物、医学、药学、物理学……的“实用性”及“科学性” 。

那么,现实社会的一切商品的“全部共同抽象的本质”的“全部” “价

值” ,具体包含哪些内容呢?

回到现实社会中来,不难发现,一切商品都离不开土地、资本、劳动、

科技及企业家等“生产要素”投入而形成,同样也离不开商品的“效用”

而存在。这样,一切商品的全部生产要素投入加全部效用构成一切商品的

“全部共同抽象的本质”的全面统一价值内含,即:

商品的价值=生产要素投入+效用

这一公式适用于全世界的所有消费品与投资商品的全面统一价值评

估。

进一步,如果使用实物货币表示商品的“生产要素投入”价值,则形

成商品的“成本” ,如果用实物货币表示商品的“效用”价值,则形成商品

的“利润” 。这样,关于现实社会的一切商品的全面统一的全面价值理论,

不是别的,正是现实社会中的所有商品的全部成本加全部利润的全部价格

的价值。而在含有通货膨胀率或通货紧缩率的纸币社会中,商品的价格去

掉通货膨胀率或加上通货紧缩率也是商品的价值。这就是一切商品的全面

统一价值内含所在。而同样的商品,受市场供求关系影响不同,影响效用,

影响其价格的价值。这样,商品的市场供求关系构成商品的价值概念的外

延所在。

由于商品的价格直接等于或体现商品的价值,当人们每天都在进行的

全部成本加全部利润的全部价格的商品买卖时,就是在实践这一全面价值

观。当人们每天忙忙碌碌地在工作或经营而努力挣钱的时候,就是在创造

商品的价值,反之,当人们购买消费品的时候,就是消费商品的价值。人

2

的一生都生存在商品的价值当中 ,形成价值经济的社会。 “价值万能” ,离

开现实社会的客观上的一切商品的全面统一实时价值及价值规律从事社会

经济及管理将是“万万难能”的, “价值的世界,需要价值来改变” !

经过八年多时间的专项潜心研究、实验及社会实践,包括参加国际国

内学术大会的报告及交流,终于形成了世界“新一代”的“科学”的经济

管理学科专业理论体系——“价值经济管理学新体系” ,是一个全面而系统

化的理论体系,并且可以通过计算机实现的自动化价值管理。在破解现行

整个经济管理学科专业理论各种“之谜”的基础上,建立整个世界永久性

的健康的经济社会。而现行的整个经济管理学科专业理论就成为该体系下

的一个“特例”或某一个研究方向。

根据学科专业的内在知识逻辑关系,整个新体系内容划分为7个子系

列的 62 个分册来阐述,即价值金融学、价值经济学、价值管理学、价值评

估学、价值财会学、价值统计学、价值营销学等,通过国际价值中心网站

http://www. valuezhou.com,以近百种语言向世界发行。自 2015 年 4 月

开始了第一批的近二三十个分册的国际出版发行工作,之后陆续分批出版

发行完毕。并且自 2007 年开始,已经陆续在中国国家版权中心、北京市版

权中心正式备案注册。

而价值的成果,只有与世界共享,才能改变世界,创造世界的“价值” 。

为此,作为国际上唯一的商品价值的研究开发应用机构——国际价值

中心将与世界各国政府、企业、大学及学术界一道,开展全球性的价值应

用普及工作。具体来说,是通过每年一度的世界价值大会,吸收世界各国

专家、学者、政府、企业等世界精英参加,建立世界性的价值管理新经济

管理规则,包括国家的全面价值及价值规律下的整套法律体系等。同时还

开展价值理论及应用的社会培训与认证工作,包括价值金融师、价值经济

师、价值管理师、价值评估师、价值财会师、价值统计师、价值营销师等,

作为从事经济管理工作者的基本专业技术资质加以认定。

最后,市场经济社会就是建立在客观上的商品的“价值”本质及“经

济人”本性基础上的社会,只要“经济人”的本性不改变,则市场经济社

会基本经济制度就难以改变。

“市场经济社会”及商品的“价值”永垂不朽! !

前言

首先,房地产是不动产,并且是大宗商品,是国民经济中的重要组成

部分。一个国家或社会,房地产业稳定,社会经济对应稳定,房地产业出

了问题,整个社会经济就会出现问题。近代历史上,几次大的金融危机都

是从房地产业引发出来的。而政府治理金融危机时,由于找不到整个国家

的全部财富的商品的价值量,注入的资金过多,带来通货膨胀,导致整个

社会的商品的价格上涨,纸币贬值。同样,在治理新的通货膨胀过程中,

由于不知道社会财富的商品的价值量,回笼货币过多,带来新一轮的金融

危机,甚至通过直接印发纸币投资房地产,一方面,直接增加了通货膨胀,

而资金不能及时回流,直接形成金融危机。这样,形成高通货膨胀下的金

融危机,搞乱了整个社会金融,也就搞乱了整个社会经济,当经济危机时

间过长时,各国政府为了转嫁国内矛盾,加剧国际形势的紧张,最后酿成

世界大战。这就是近代世界历史所走过的道路。

而房地产业健康发展的基础,则是价值判断问题。如果房地产的价值

判断上有误,则影响整个房地产业的健康发展,进而影响整个国民经济的

运行。

然而到目前为止,受经济学各种片面商品价值论的影响,带来了资产

价值评估中的各种片面评估方法,最终影响到房地产的价值评估难问题,

目前使用的“成本法” 、 “收益净现值 NPV 法”以及“市场法”都是对房地

产的某一个方面的价值评估结果,却当成全部价值加以使用,这样,就严

重影响了对整个房地产的价值评估客观公正性,无法加以使用,并且带来

房地产买卖交易上的误导,而作为以“万元” “亿元”甚至“百亿元” 为

计算单位的房地产商品,差之毫厘,谬以千里,而把某一个“部分”的价

值当成“全部”价值加以认定,则可以说与实际情况相比真是天地相差了。

4

为此需要在健全房地产的全面统一实时价值评估计算基础上,进一步

完善房地产的价值评估内容,建立健全房地产价值评估体系。

本书根据世界“新一代”的“价值经济管理学新体系”全面价值论观

点以及“世界一切商品全面统一价值评估计算公式“,给出了房地产价值

评估的“全面实时法” , 并且使用 “全球经济一网通系统——房地产总价值、

剩余价值每日实时评估显示预测系统”进行分析评估计算,并且统一换算

为黄金价值单位,即表示成一定重量的克数的黄金,这样,就可以与其他

所有一切商品进行等价交换的买卖。带来评估的经济价值,进而准确判断

房地产的实际价值,促进房地产业全面健康发展,夯实整个国民经济运行

的基本基础。

参加本书审稿的人员有:吴 刚 徐大圣 沈灵灵 许陈晨 沈爱丽

黄 琪 胡忠翔 张 扬 赵梓强 乐臻臻 曹琛琛 金万君 吴叶丽

陆晓婷 郑佳雯

参加本书排版的人员有:王盛盛 何蒙兰

此外,钱丽莎、陈炯、朱一、章姗姗为本系列书做出了封面设计。

本书赠送范围

1、世界各国商会组织

2、世界资产价值评估组织

3、世界房地产协会组织

目录

第一章 商品的全面统一实时价值理论概述 ……………………… 1

第一节 商品的全面统一价值 ……………………………… 1

第二节 商品的实时价值 …………………………………… 12

第三节 商品的价值单位 …………………………………… 13

第四节 商品的价值与货币 ………………………………… 16

第五节 商品的价值与价格的换算 ………………………… 27

第六节 商品的等价交换 …………………………………… 32

第七节 商品的公允价值 …………………………………… 34

第八节 商品的价值的确定 ………………………………… 42

第九节 商品的价值与所有权 ……………………………… 45

第十节 资金的时间价值计算 ……………………………… 46

第十一节 商品的价值与价格的换算 ………………………… 63

第十二节 商品的价值保值计算 ……………………………… 67

第十三节 价值链 ……………………………………………… 75

第十四节 影响商品价值的基本因素 ………………………… 79

第十五节 市场经济社会经济运行系统图 …………………… 86

第二章 世界一切商品全面统一实时价值评估计算公式………… 90

第一节 投资项目全面价值分析评估 ……………………… 90

第二节 投资项目实时价值分析评估 ……………………… 123

第三节 投资项目交易价格………………………………… 124

第四节 世界一切商品全面统一实时价值评估计算公式 … 126

第三章 房地产 ……………………………………………………… 135

第一节 房地产 …………………………………………………135

第二节 房地产价值评估 ………………………………………137

第三节 房地产价值评估的作用 ……………………………… 141

第四章 房地产投入价值评估 ……………………………………… 145

第一节 内部投入价值评估 ………………………………… 145

第二节 房地产外部投入价值评估 ………………………… 148

第三节 房地产总投入价值评估 …………………………… 149

第五章 房地产剩余价值评估 ……………………………………… 150

第一节  房地产内部剩余价值评估 ………………………… 150

第二节  房地产外部剩余价值评估 ………………………… 151

第三节  房地产总剩余价值评估 …………………………… 151

第六章 房地产全面价值评估 …………………………………… 152

第一节  房地产内部全面总价值评估 ……………………… 152

第二节  房地产外部全面总价值评估 ……………………… 167

第三节  房地产综合总价值评估 …………………………… 169

第七章 房地产全面实时价值评估 ………………………………… 172

第一节  房地产全面实时价值评估 ………………………… 172

第二节 “全球经济一网通系统——房地产总价值、剩余价值每

日实时评估显示预测系统”软件 ………………………………… 175

附录一

1元单利终值表(部分) ………………………………………… 176

1元单利现值表(部分) ………………………………………… 177

1元复利终值表(部分) ………………………………………… 178

1元复利现值表(部分) ………………………………………… 179

附录二 “价值经济管理学新体系”系列专著62分册出版说明 180

附录三 计算机“VM价值管理”系列软件简介………………… 204

附录四 大学“VM价值管理实验室”简介……………………… 216

附录五 “全球资产网上交易市场”简介……………………… 244

附录六 企业价值管理服务项目简介…………………………… 247

2

附录七 “全国企业实时‘总价值’排名系统”简介……… 249

 

附录八 “国际价值中心”简介……………………………… 251

 

 

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